Prawo własności i obszary odpowiedzialności w budynkach wielorodzinnymi w krajach Morza Bałtyckiego – wyzwania i potrzeby wsparcia

Aby poprawić charakterystyki energetyczne budynków, UE ustanowiła ramy prawne, które obejmują dyrektywę w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (2010/31/UE) i dyrektywę dotyczącą efektywności energetycznej (2012/27/UE).  W Unii Europejskiej istnieje ogromny potencjał poprawy efektywności energetycznej (EE) w budynkach wielorodzinnych. Budynki są największym konsumentem energii w Europie. Ich ogrzanie, chłodzenie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej stanowi 80% energii zużywanej przez nas, obywateli. Budynki są zatem odpowiedzialne za około 40% zużycia energii w całej UE i w 36% za emisję gazów cieplarnianych związanych z energią.

Szacuje się, że obecnie około 35% budynków w UE jest starszych niż 50 lat, a niemal 75% obiektów jest nieefektywnych energetycznie. Jednocześnie jedynie około 1% z nich jest każdego roku poddawanych modernizacji.

Projekt RenoWave (finansowany przez Interreg Region Morza Bałtyckiego 2021-2027) koncentruje się na konkretnej kategorii budynków – HOMAB (Budynki wielorodzinne w których lokale należą do osób prywatnych w ramach różnych form własności) – mając za zadanie zapewnić wsparcie dla budynków wielorodzinnych oraz ich mieszkańcom w drodze do modernizacji energetycznej.

HOMAB nie są zwykle tak samo profesjonalnie zarządzane, jak budynki należące do organizacji publicznych lub przedsiębiorstw. Właściciele i zarządcy często nie posiadają wystarczającej wiedzy na temat efektywności energetycznej, do której mają dostęp instytucje publiczne i podmioty komercyjne. HOMAB-y mają zwykle pewien status prawny (jak np. Wspólnoty mieszkaniowe czy spółdzielnie), który określa zasady i proces podejmowania decyzji przez wszystkich mieszkańców budynku. Projekt RenoWave, dostrzega wyzwania i trudności jakie mogą stać przed tą grupą, wynikające z modelu zarządzania jak i słabego dostępu do wiedzy, dlatego też podejmuje się próby odpowiedzi na nie poprzez opracowanie rozszerzonego modelu punktów kompleksowej obsługi – One Stop Shop (OSS).

W ramach projektu dokonano mapowania sytuacji w sektorze budynków wielorodzinnych we wszystkich krajach partnerskich, identyfikując zaskakująco różne sytuacje dotyczące własności i odpowiedzialności pomiędzy krajami.

Punktem startowym było przekonanie, iż kraje uczestniczące mają podobne warunki i stoją przed podobnymi wyzwaniami. Jednak analiza wykazała znaczące różnice, które należy wziąć pod uwagę przy planowaniu systemu wsparcia OSS.

Mapowania dokonano w oparciu o wiedzę partnerów. Nie udało się zidentyfikować raportów, przedstawiających sytuację i warunki funkcjonowania HOMAB-ów na obszarach państw Regionu Morza Bałtyckiego. Dane statystyczne dla Polski oparto na przybliżonych szacunkach, ze względu na brak dostępnych danych. Na drodze do wspólnego zrozumienia sytuacji stoją również bariery językowe, w tym różne terminy określające formy prawne i typy budynków w poszczególnych krajach. Dlatego do niniejszego artykułu dodano tabelę z definicjami i tłumaczeniami, aby uniknąć nieporozumień i osiągnąć głębsze zrozumienie różnych sytuacji w różnych krajach

Najważniejsze ustalenia

Własność budynków wielorodzinnych

Analiza pozwoliła zidentyfikować dwie grupy krajów, które mają zbliżone uwarunkowania, ale różnice pomiędzy obiema grupami są znaczące. Pierwsza grupa obejmuje Szwecję, Finlandię, Niemcy i Polskę z mieszanką budynków wielorodzinnych należących do firm prywatnych, organizacji publicznych i HOMAB-ów (budynków wielorodzinnych w których lokale należą do osób prywatnych w ramach różnych form własności).

W Szwecji około 40% budynków wielorodzinnych stanowi przedmiot własności osób indywidualnych, w Finlandii 52%, w Niemczech 22%, a w Polsce 80%. Kraje te mają również duży udział budynków wielorodzinnych będących własnością przedsiębiorstw prywatnych: Szwecja 30%, Finlandia 38% i Polska 15%. W Niemczech większość budynków wielorodzinnych jest w rękach przedsiębiorstw prywatnych – 75 %. Niektóre z nich to jednoosobowe działalności gospodarcze, większość jednak to prywatne spółki, takie jak spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (GmbH) lub spółki akcyjne (AG).

W Szwecji 30%, w Finlandii 10%, a w Polsce 5% stanowi własność przedsiębiorstw prywatnych. Lokale mieszkalne zarówno w budynkach wielorodzinnych będących własnością publiczną jak i prywatną są wynajmowanymi.

Druga grupa obejmująca Estonię, Łotwę i Litwę ma znacznie większy udział budynków wielorodzinnych w których lokale należą do osób indywidualnych. Na Litwie to 100% mieszkań wielorodzinnych, w Estonii 97%, a na Łotwie 76%. Na Łotwie w sumie 24% budynków jest własnością sektora prywatnego i publicznego.

Oznacza to, że wsparcie dla efektywności energetycznej w budynkach wielomieszkaniowych musi być projektowane w różny sposób, w zależności od rodzaju własności. W krajach bałtyckich prawie wszystkie wysiłki muszą koncentrować się na budynkach wielomieszkaniowych będących własnością osób indywidualnych. Przy braku budynków wielomieszkaniowych należących do organizacji publicznych lub firm prywatnych brakuje dużych podmiotów, które utorowałyby drogę do inwestycji poprawiających efektywność energetyczną w budynkach. Dlatego też projekt RenoWave koncentruje się w głównej mierze na budynkach wielorodzinnych będących własnością osób fizycznych, charakteryzujących się podobnymi potrzebami.

Forma prawna własności budynków wielorodzinnych będących własnością osób fizycznych

Podobnie jak w przypadku struktury własności budynków wielorodzinnych, również prawne formy własności nieruchomości mieszkalnych są bardzo zróżnicowane w poszczególnych krajach BSR. Wyodrębniono trzy podstawowe formy prawne tytułów własności, ale z istotnymi różnicami:

1. W przypadku budynków wielorodzinnych będących własnością spółdzielni mieszkaniowej budynek jest własnością spółdzielni mieszkaniowej. Członkowie spółdzielni mają prawo do korzystania z lokalu za odpowiednią opłatą. Nie są oni formalnie właścicielami mieszkania, ale posiadają udziały w spółdzielni mieszkaniowej.
2. W budynkach wielorodzinnych należących TBS – Towarzystwa Budownictwa Społecznego budynek jest własnością TBS, a jego członkowie wynajmują swoje mieszkania od Towarzystwa.
3. We wspólnotach mieszkaniowych, mieszkańcy są właścicielami swoich mieszkań. Administracją, ustalaniem zasad i dbaniem o wspólne przestrzenie zajmuje się wspólnota mieszkaniowa. Mieszkańcy są członkami wspólnoty mieszkaniowej. W niektórych krajach istnieją również wspólnoty mieszkaniowe nieposiadające formy stowarzyszeniowej dla zarządzania częściami wspólnymi. W takich przypadkach właściciele mieszkań są współwłaścicielami obszarów wspólnych w tych budynku. Prawo określa zasady i obowiązki właścicieli lokali, a decyzje podejmowane są wspólnie w demokratyczny sposób.

W Szwecji około 98% lokali w obrębie HOMAB należy do spółdzielni mieszkaniowych. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w Finlandii.  95% mieszkań w HOMAB to wspólnoty mieszkaniowe.  Zakres odpowiedzialności między właścicielami mieszkań a wspólnotami jest wstępnie zdefiniowany w tak zwanej „tabeli podziału odpowiedzialności”, która określa, kto – wspólnota czy mieszkaniec – jest odpowiedzialny za określone obszary, np. okna zewnętrzne/wewnętrzne lub drzwi zewnętrzne/wewnętrzne, jednak za części wspólne zawsze odpowiada wspólnota mieszkaniowa.

Z kolei w Polsce około 40% mieszkań należy do spółdzielni mieszkaniowych, 5% do TBS-ów, a 55% do wspólnot własnościowych. W Niemczech oraz w Litwie, Łotwie i Estonii w 100% występują wspólnoty mieszkaniowe, w tym w znacznej części bez formy stowarzyszeniowej.  Między krajami występują, jednak drobne różnice. W Niemczech i Estonii wszystkie HOMAB należą do wspólnot mieszkaniowych będącymi podmiotami prawnymi, ponoszącymi odpowiedzialność za wspólne przestrzenie w budynku. Na Łotwie i Litwie nie ma wymogów, aby zakładana wspólnotami mieszkaniowa posiadała formę stowarzyszeniową. Mieszkańcy posiadają udziały w częściach wspólnych i funkcjach budynku, mogąc wspólnie zdecydować o zawarciu umowy np. z firmą świadczącą usługi zarządzania budynkami. Jednak nie stanowią oni organu prawnego reprezentującego budynek. Na Łotwie taka forma wspólnot mieszkaniowych jest coraz powszechniejsza.

Oznacza to, że istnieją ogromne różnice w procesach decyzyjnych w krajach partnerskich, a zwłaszcza na poziomie praktycznym – kto podejmuje decyzje i ponosi koszty inwestycji w budynkach, kto jest faktycznie odpowiedzialny za przestrzenie i funkcje wspólne, takie jak pokrycia dachowe, elewacje, klatki schodowe, windy, pomieszczenia magazynowe, pralnie, instalacje grzewcze i wentylacyjne itp.  Można przypuszczać, że na Łotwie i Litwie inwestycje związane z efektywnością energetyczną są znacznie trudniejsze do wdrożenia.

Podejmowanie decyzji w wielorodzinnych budynkach mieszkalnych

Ze względu na różnice w przepisach prawnych dotyczących form własności, proces decyzyjny w zakresie inwestycji energooszczędnych różni się w poszczególnych krajach BSR. W Finlandii, Niemczech, Estonii, na Łotwie i Litwie niemal wszystkie decyzje dotyczące inwestycji wymagają wspólnej decyzji wszystkich właścicieli lokali, przy czym wystarczy, że większość opowie za jednym z rozwiązań.  Decyzje mogą być podejmowane w drodze głosowania na walnym zgromadzeniu lub poprzez poparcie uchwały. We wszystkich przypadkach, w których zawiera się forma stowarzyszeniowa, podmiot może podejmować również samodzielnie decyzje, a przynajmniej te mniejszej wagi. Na Łotwie i Litwie, jeśli do budynku zatrudniona została firma zajmująca się zarządzaniem budynkami, może ona podejmować pewne decyzje samodzielnie, zwłaszcza jeśli konieczne jest wykonanie pilnych prac związanych z awarią. W Finlandii i Polsce prawie zawsze istnieje zarządca budynku wybrany lub zakontraktowany przez właścicieli lokali, który może podejmować mniejsze decyzje wspólnie z zarządem, a większe w ramach corocznych spotkań ze wszystkimi mieszkańcami.

W Szwecji wszystkie decyzje inwestycyjne mogą być legalnie podejmowane przez zarząd organizacji (wspólnoty, spółdzielni), ale często większe decyzje są poddawane pod dyskusję podczas walnego zgromadzenia. Takie rozwiązanie znacznie ułatwia proces decyzyjny. Do głównych zadań zarządu należy dbanie o utrzymanie lub zwiększenie wartości nieruchomości/budynku. Jednak w praktyce dla wielu organów zarządczych stanowi to duże wyzwanie, ze względu na fakt, że członkowie zarządu najczęściej nie są ekspertami z zakresu zarządzania nieruchomościami, obawiając się podejmowania błędnych decyzji.

Kontraktowanie inwestycji energetycznych

Ze względu na różne formy praw własności i odmienne procesy decyzyjne, faktyczne zawieranie umów dotyczących inwestycji w HOMAB (budynków wielomieszkaniowych w których lokale należą do osób prywatnych w ramach różnych form własności) różni się znacznie w poszczególnych krajach biorących udział w projekcie. W przypadkach, w których istnieje forma stowarzyszeniowa (spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe), możliwe jest podpisywanie stosownych umów na przeprowadzanie danej pracy. Jednak w krajach, gdzie funkcjonują równolegle rodzaje wspólnot mieszkaniowych bez formy stowarzyszeniowej, jak na Litwie i Łotwie, możliwe są dwie opcje: albo powstaje klasyczna wspólnota mieszkaniowa, gdzie większość członków daje zarządowi wspólnoty mandat do podpisywania umów w imieniu wspólnoty, albo w oparciu o głos większości upoważnia się wybrane osoby do reprezentowania wszystkich właścicieli lokali w budynku, mając możliwość w ich imieniu do podpisywania umów.  W takim przypadku faktura będzie musiała zostać wysłana osobno do wszystkich mieszkańców budynku. Stanowi to oczywiście dodatkowe wyzwanie dla realizacji inwestycji, a szczególne znaczenie ma stworzenie instytucji wspierających, które działałyby jako pośrednik między HOMAB-ami, firmami budowlanymi i instytucjami kredytowymi.

Profesjonalne i krajowe organizacje wspierające

W kontekście profesjonalnego wsparcia istotne jest przeanalizowanie, które podmioty posiadają wiedzę w zakresie zarządzania efektywnością energetyczną dla różnych typów HOMAB-ów. Z przeprowadzonego mapowania wynika, że również w tym zakresie występują różnice między krajami partnerskimi. W Finlandii niemal wszystkie budynki posiadają podpisane umowy z zewnętrznymi / wyznaczonymi profesjonalnymi zarządcami budynków, którzy mogą pochwalić się wiedzą w zakresie efektywności energetycznej lub co najmniej mogą polegać na rozległej sieci ekspertów w zakresie działań na rzecz poprawy efektywności energetycznej. W pozostałych krajach eksperci są zatrudniani okazjonalnie, gdy zachodzi taka potrzeba, jednak niektóre z HOMAB-ów, zawierają długoterminowe umowy z ekspertami z własnej inicjatywy. W HOMAB-ach niewiele osób posiada pogłębioną wiedzę na temat kwestii energetycznych, dlatego też sposób, w jaki angażuje się ekspertów w proces zarządzania, ma ogromne znaczenie dla osiąganych wyników.

We wszystkich krajach regionu Morza Bałtyckiego, z wyjątkiem Litwy, istnieją krajowe organizacje zrzeszające HOMAB. Tego typu organizacje krajowe dysponują szerokim wachlarzem usług i wiedzy w zakresie efektywności energetycznej, w zależności od kraju.  Znaczenie i waga tego typu organizacji jest niezwykle istotna w kontekście wsparcia dla profesjonalnego zarządzania HOMAB-ami.

Rozliczenia z tytułu energii cieplnej i elektrycznej

W ramach projektu sprawdzono i porównano, kto płaci za ciepło i energię elektryczną dostarczaną do HOMAB-ów. We wszystkich krajach to użytkownik/właściciel mieszkania zawiera umowę z dostawcą energii elektrycznej i płaci zgodnie z rzeczywistym zużyciem na podstawie oddzielnych faktur, w oparciu o rzeczywiste pomiary (liczniki).  W Estonii standardem jest również to, że spółdzielnia mieszkaniowa/wspólnota zawiera umowy i płaci za energię elektryczną, a następnie rozdziela koszty między lokale na podstawie rzeczywistych pomiarów. W praktyce oznacza to, że wszyscy użytkownicy/właściciele mieszkań własnościowych mają ekonomiczną motywację do oszczędzania energii elektrycznej. Jednak, dla zwiększenia zainteresowania inwestycjami w fotowoltaikę, należałoby wprowadzić jeden scentralizowany licznik, który dystrybuowałby wyprodukowaną energię elektryczną do wszystkich podliczników w mieszkaniach. W Polsce decyzje inwestycyjne dotyczące fotowoltaiki opierają się na założeniu, że wyprodukowana energia elektryczna zostanie sprzedana do sieci, a dochód zostanie przeznaczony na fundusz remontowy.

Zasady rozliczania kosztów ogrzewania w ramach w HOMAB są różne. W Szwecji, Finlandii i na Łotwie spółdzielnia/wspólnota mieszkaniowa lub firma zarządzająca budynkiem zawiera umowę i płaci za ciepło dla całego budynku. Następnie koszt jest rozdzielany pomiędzy właścicieli mieszkań na podstawie odpowiednich obliczeń. Rozwiązanie tego typu stosowane jest głównie w Estonii. W Niemczech i kilku innych krajach stosuje się podzielniki do rzeczywistych pomiarów ciepła w poszczególnych mieszkaniach. Ponadto w Niemczech powszechne jest stosowanie więcej niż jednego systemu ogrzewania w ramach jednego budynku. W niektórych mieszkaniach może znajdować się własne ogrzewanie gazowe, podczas gdy inne są podłączone do sieci ciepłowniczej. Na Litwie, gdzie funkcjonują tylko wspólnoty mieszkaniowe bez formy stowarzyszeniowej, właściciele mieszkań podpisują z dostawcą ciepła indywidualne umowy, a koszty ponoszone są na podstawie rozliczeń.

W przypadku energii cieplnej trudniej jest ustanowić zachęty ekonomiczne na poziomie indywidualnym, ponieważ w niewielkiej liczbie mieszkań opłaty zależą od ich rzeczywistego wykorzystania.  Z drugiej strony, występuje motywacja ekonomiczna w przypadkach, w których umowa jest podpisywana przez spółdzielnię/ wspólnotę mieszkaniową. Jeśli mamy do czynienia z indywidualnymi umowami i płatnościami za ogrzewanie, to zachęta do inwestowania w systemy centralnego ogrzewania nie jest tak oczywista.

Podsumowanie kluczowych ustaleń

Analiza i dane porównawcze wskazują na zaskakująco duże różnice w wymaganiach wstępnych stawianych efektywności energetycznej w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Podobna sytuacja obserwowana jest w Szwecji, Finlandii, Niemczech i Polsce, w których występują bardziej sprzyjające warunki dla inwestycji energetycznych. W krajach, w których budynki wielorodzinne nie są własnością organizacji publicznych ani firm prywatnych, brakuje podmiotów, które utorowałyby drogę inwestycjom i usługom w zakresie efektywności energetycznej. Litwa i Łotwa stoją przed szczególnym wyzwaniem, ponieważ ze względu na brak funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych czy tradycyjnych wspólnot mieszkaniowych, które mogłyby zorganizować i wziąć odpowiedzialność za budynki.

Informacje przygotowała Marit Ragnarsson, kierownik projektu RenoWave

Źródło: https://interreg-baltic.eu